Bất động sản: Khi doanh nghiệp là “con tin” của ngân hàng

Doanh nghiệp (DN) đầu tư xây nhà ở, hàng không bán được, tiền chôn trong nhà, trong đất dẫn đến bị cụt vốn.

DN không có tiền trả cho ngân hàng, chắc chắn ngân hàng cũng bị “mất máu”. Một vòng luẩn quẩn tái diễn nhiều năm qua: DN mất thanh khoản dẫn đến ngân hàng mất thanh khoản, nợ xấu gia tăng.

“Cắt” bình thông nhau
Chính sách tài chính - tín dụng cho thị trường bất động sản (BĐS) là nguyên nhân tạo nên những “cơn sốt” hoặc “đóng băng” của thị trường trong thời gian qua, ví dụ cơn sốt năm 2007 và đóng băng từ năm 2008 đến nay.

Theo báo cáo mới nhất của UBND TPHCM về tình hình thị trường BĐS từ năm 2006 - 2011, từ trước đến nay việc huy động vốn cho thị trường vẫn chỉ dựa vào các nguồn truyền thống: vốn tự có của DN, vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, hiện nay các nguồn vốn này không đáp ứng đủ nhu cầu cho các dự án.

Cụ thể, nhu cầu về vốn cho lĩnh vực này từ năm 2008 - 2010 là 189.130 tỷ đồng (trên 9 tỷ USD) nhưng các DN chỉ có khả năng đáp ứng 12,7% (tức 24.000 tỷ đồng). Vốn ít nên ngân hàng trở thành chỗ dựa các DN. Trên 50% vốn đầu tư vào BĐS hiện nay là vốn vay ngân hàng: 52% đối với 20 công ty BĐS hàng đầu và 68% đối với các công ty vừa và nhỏ. Một thống kê đáng chú ý về nguồn vốn khác, huy động từ khách hàng.

Từ năm 2008 đến nay, thị trường đóng băng, giá nhà ở giảm, giao dịch diễn ra cầm chừng, vì vậy việc huy động vốn từ khách hàng ngày càng khó khăn. Tỷ lệ vốn ứng trước của khách hàng ngày càng giảm dần, từ 33% năm 2007 xuống còn 7,8% năm 2010 đối với 20 công ty BĐS hàng đầu. Mặt khác, qua cơ cấu tài chính của hầu hết các dự án phát triển nhà ở, DN chỉ có vốn chủ sở hữu 15% - 20% trên tổng mức đầu tư dự án, có đến 80% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng!

 Chính vì quá lệ thuộc vào ngân hàng nên nhất cử nhất động của chính sách tiền tệ đều dẫn đến hệ lụy nguy hiểm. Nếu tính đối với các dự án căn hộ chung cư hoàn thành và đưa vào sử dụng, đến nay TPHCM có 149 dự án với 36.860 căn hộ bao gồm hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân. Với mức 189.000 tỷ đồng đã đầu tư vào nhà đất, nhưng DN chỉ đáp ứng được 12%, phần chính còn lại 165.000 tỷ đồng chủ yếu vay từ ngân hàng (nguồn vốn huy động từ khách hàng không còn đáng kể như trên đã phân tích).

Khi ngân hàng tăng lãi suất bất ngờ, rút tiền về coi như “chặt đứt” mạch máu nuôi BĐS, dẫn đến sự tê liệt, là điều không tránh khỏi. Lãi suất cao cũng là nguyên nhân tiếp theo “chặt đứt” sự liên thông của thị trường, khách hàng không thể vay lãi suất cao để mua nhà! Vậy là tiền chôn trong nhà đất, bị vón cục, làm đứt đoạn liên thông của “ba nhà”: nhà băng – nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà!
ngân hàng habubank